倉儲(chǔ)行業(yè)是流通行業(yè)的重要子行業(yè)之一，儲(chǔ)藏和保管商品就是主要業(yè)務(wù)形態(tài)。從供應(yīng)鏈的角度來看，物流過程是由一系列的“供給”和“需求”組成。當(dāng)供給和需求的節(jié)奏不一致時(shí)，即出現(xiàn)生產(chǎn)的產(chǎn)品不能及時(shí)消費(fèi)或者存在需求不能被滿足時(shí)，需要建立產(chǎn)品的儲(chǔ)備來滿足后來的需求。所以，倉儲(chǔ)的出現(xiàn)是為了解決生產(chǎn)和需求在時(shí)間上的不一致。

供應(yīng)鏈上的“需求”和“供給”

　　我國(guó)物流行業(yè)持續(xù)發(fā)展，2014年我國(guó)物流總費(fèi)用可達(dá)到 10.6 萬億元，同比增長(zhǎng) 7%。從物流業(yè)增長(zhǎng)值的比例構(gòu)成上看，盡管交通運(yùn)輸在物流也得比例可達(dá) 70%左右， 但倉儲(chǔ)業(yè)占物流業(yè)年增長(zhǎng)值的比例在不斷上升，2014 年可達(dá)到 8.81%。

物流業(yè)物流總費(fèi)用（億元）

物流業(yè)年增長(zhǎng)值構(gòu)成

　　從物流費(fèi)用的構(gòu)成來看，2014 年盡管交通運(yùn)輸費(fèi)用占到物流總費(fèi)用的 50%以上，但是與倉儲(chǔ)行業(yè)相關(guān)的保管費(fèi)用和管理費(fèi)用比例占到物流總費(fèi)用的 47%， 將近一半； 從固定資產(chǎn)的投資來看，物流業(yè)在倉儲(chǔ)行業(yè)上的固定資產(chǎn)投資額逐年增加，2014 年達(dá)到 5159億元，雖然 2014 年投資增長(zhǎng)率有所下降，但是也可以達(dá) 22.8%，處于較高水平。

物流費(fèi)用構(gòu)成（2014 年）

在倉儲(chǔ)上的固定資產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率（億元）

　　2010年倉儲(chǔ)行業(yè)普查中顯示，我國(guó)倉儲(chǔ)行業(yè)以國(guó)有行業(yè)為主導(dǎo)。整個(gè)行業(yè)中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)的資產(chǎn)總額 3627.5 億元，約占總額的 64%，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；而民營(yíng)和外資企業(yè)分別占比 22.6%和 8.65%。資產(chǎn)過億的大型倉儲(chǔ)企業(yè) 874 家，其中國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)占到六成以上比例，有 550家。此外，5%的億元以上企業(yè)資產(chǎn)占到全行業(yè)總資產(chǎn)的 71.4%，95%的企業(yè)資產(chǎn)只占到總資產(chǎn)的 28.6%。由此看出，國(guó)有大型倉儲(chǔ)企業(yè)占據(jù)大部分資源。但是近年來，隨著物流地產(chǎn)的規(guī)模增加和倉儲(chǔ)管理的興起， 我國(guó)倉儲(chǔ)外資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)逐漸獲的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

倉儲(chǔ)業(yè)資產(chǎn)比例構(gòu)成（2014）

資產(chǎn)過億的大型倉儲(chǔ)企業(yè)比例構(gòu)成（2014）

　　2014 年世界銀行對(duì)世界物流發(fā)展的排名中 ，中國(guó)僅排在第 28 名， 遠(yuǎn)落后 于歐美國(guó)家、香港、臺(tái)灣和馬來西亞。

世界物流排名

　　我國(guó)人均倉儲(chǔ)面積不高，2014 只有美國(guó) 1/10 的水平。但是從物流成本來看，我國(guó)物流總成本占到 GDP 總額的 16.6%，多出美國(guó)一倍左右；其中，倉儲(chǔ)保管成本占到 GDP總額的 5.8%，高出美國(guó) 3 個(gè)百分點(diǎn)。由此看出我國(guó)物流設(shè)施與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有一定的差距，這是由于：1）傳統(tǒng)大型倉儲(chǔ)企業(yè)盈利差；2）高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施稀缺；3）倉儲(chǔ)工業(yè)用地的資源減少成本增加而導(dǎo)致的，所以我國(guó)傳統(tǒng)倉儲(chǔ)企業(yè)紛紛面臨轉(zhuǎn)型危機(jī)。

2014 年中美人均倉儲(chǔ)面積對(duì)比（平方米）

2014 年中美物流相關(guān)成本占 GDP 比例比較（%）

　　2010-2014 年，企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)總體下滑。同時(shí)，過高的總資產(chǎn)導(dǎo)致行業(yè)總體 ROE 偏低，雖然國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策支持、政府補(bǔ)貼和出售資產(chǎn)等營(yíng)業(yè)外收入使得國(guó)有大型倉儲(chǔ)企業(yè) ROE 改善，但是企業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然處于困境，2014年大型倉儲(chǔ)的主營(yíng)營(yíng)業(yè)收入處于-28%的增長(zhǎng)率。

大型倉儲(chǔ)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率

大型企業(yè)的倉儲(chǔ)面積構(gòu)成

大型倉儲(chǔ)企業(yè) ROE（%）

行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)

　　雖然倉儲(chǔ)總供給可以達(dá)到 550 萬平方米，但其中只有20%符合高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的要求，其中主要供應(yīng)商也只能提供 7.3 萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫。從建筑結(jié)構(gòu)來看， 我國(guó)平房和樓房倉庫面積占到總倉庫面積的 75%， 而立體倉庫只占到25%。立體倉庫屬于高層貨架倉庫，通常需要機(jī)械化和自動(dòng)化來進(jìn)行倉儲(chǔ)作業(yè)，所以對(duì)于倉儲(chǔ)的配套設(shè)施和倉儲(chǔ)作業(yè)操作技術(shù)要求很高。

我國(guó)倉庫面積比例構(gòu)成（2014）

2014 年現(xiàn)代倉儲(chǔ)占比 （百萬平方米）

　　從倉庫種類來看，傳統(tǒng)倉儲(chǔ)業(yè)的倉庫類型是以通用倉庫為主， ， 占倉儲(chǔ)總面積的 97% 以上。通用倉庫通常儲(chǔ)存沒有特殊存放要求的貨物，例如家電、服裝和快速消費(fèi)品等，但是通用倉儲(chǔ)的平均利潤(rùn)只有 9%； 冷庫和危險(xiǎn)品倉儲(chǔ)等倉庫所占的比例分別大約為 1.3%和 0.8%。雖然冷庫和危險(xiǎn)品倉儲(chǔ)平均利潤(rùn)率可以達(dá)到 20%左右，但是對(duì)技術(shù)和人員的要求也很高，進(jìn)入壁壘較高。

倉儲(chǔ)類型分類占比（2014）

倉儲(chǔ)類型分類營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率對(duì)比（2014）

　　全國(guó)建設(shè)用地中工礦倉儲(chǔ)用地占比持續(xù)減少，2015 年比例為負(fù)，這一特點(diǎn)在大型城市更加突出。以北京為例，北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量在近 3 年年的數(shù)量分別為 5700 萬平米、5650 萬平米以及 5150 萬平米，而其中，工礦倉儲(chǔ)用地分別則為 1100 萬平米、900 萬平米以及 450 萬平米。也就是說，工礦倉儲(chǔ)用地供應(yīng)量占比在三年間從 19%，下降到 16%，直至 2014 年的 8.7%。

全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積中工礦倉儲(chǔ)用地占比（%）

北京國(guó)有建設(shè)用地供給、工礦倉儲(chǔ)用地

　　從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看 ，到了工業(yè)化的后期， 第二產(chǎn)業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重將逐漸下降。 且第二產(chǎn)業(yè)所帶來的經(jīng)濟(jì)效益也持續(xù)降低。 同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)將逐步取代第二產(chǎn)業(yè)在 GDP比例中的優(yōu)勢(shì)地位。截止 2015 年末，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比例 50%，高出第二產(chǎn)業(yè)9 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，我國(guó)制造業(yè)的收入增長(zhǎng)率逐年下降，利潤(rùn)增長(zhǎng)率 2015 年處于負(fù)增長(zhǎng)，2016 年由于國(guó)家各種改革和支持，雖然恢復(fù)到正增長(zhǎng)，但依然維持在較低水平。此外， 我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)的虧損企業(yè)比例 2015 年低到達(dá)了 31.3%， 而資產(chǎn)負(fù)債率震蕩下行。

發(fā)達(dá)國(guó)家第二產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重（%）

我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比例上升

我國(guó)制造業(yè)的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)（%）

我國(guó)工業(yè)企業(yè)的虧損比例和資產(chǎn)負(fù)載率（%）

　　2015 年底，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)達(dá)到 66.4% ，對(duì) GDP 的拉動(dòng)率在 4.6% 。相比工業(yè)增加值（VAI） ，我國(guó)消費(fèi)總額具有明顯的增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，2015 年我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品累計(jì)總額已達(dá)到 200930 億人民幣。據(jù)預(yù)測(cè)，到 2020 年，全球消費(fèi)品行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模將高達(dá) 7000 億美元，其中近五成將來自亞太地區(qū)，尤其是中國(guó)、印度尼西亞、印度、新加坡和泰國(guó)市場(chǎng)；僅就中國(guó)市場(chǎng)而言，其消費(fèi)品行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)約 2千億美元，占整個(gè)亞太市場(chǎng)增長(zhǎng)的 60%。

　　零售消費(fèi)品主要分兩個(gè)部分，消費(fèi)收入和餐飲收入。其中，商品收入占比較高但增長(zhǎng)具有季節(jié)性，尤其在春節(jié)時(shí)期達(dá)到高值。相比較而言餐飲收入相對(duì)穩(wěn)定，常年增速保持在 11%左右。

我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）

社會(huì)消費(fèi)品總額分項(xiàng)占比（%）

　　由于消費(fèi)市場(chǎng)的多樣性 ， 傳統(tǒng)的單一倉儲(chǔ) 服務(wù)已經(jīng)不能滿足倉儲(chǔ)客戶的需求。首先，消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)倉儲(chǔ)種類的需求是多樣化的。比如，隨著餐飲食品行業(yè)的發(fā)展，低溫倉儲(chǔ)和冷藏倉庫市場(chǎng)的需求量上升。2014 年，我國(guó)冷庫中容量達(dá)到 9562 萬平方米，同比增長(zhǎng)14.58%。同時(shí)，由于倉儲(chǔ)種類的細(xì)分，所以在倉儲(chǔ)作業(yè)的操作上要求是化的。冷庫按貨物分類包括肉禽類、水產(chǎn)類、蔬果類和乳制品類等；而公用倉儲(chǔ)按用途分為市場(chǎng)配套型、物流流通型和公共儲(chǔ)存型等。

我國(guó)冷庫的容量和增長(zhǎng)率（萬立方米）

電商改變物流模式，拉動(dòng)現(xiàn)代倉儲(chǔ)需求：

　　從 2010 年至 2015 年，我國(guó)在線零售總額年復(fù)合增長(zhǎng)率為 48%，2015 年實(shí)現(xiàn) 28251億元的規(guī)模。同時(shí)，我國(guó)在線零售占到社會(huì)零售的比例也越來越高，從 2010 年到 2015年，上升了 9.2 個(gè)百分點(diǎn)。

在線零售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 48%（億元）

在線零售在社會(huì)零售占比（%）

　　我國(guó)電商零售占社會(huì)總零售的比重越來越高，2015 年已達(dá)到 12.7% 。但是從 2013 年開始，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售交易規(guī)模增速開始下降，2013 年到 2015 年，下降了 20 個(gè)百分點(diǎn)。隨著電商業(yè)態(tài)的多元化，網(wǎng)購已經(jīng)滲透到各個(gè)領(lǐng)域。

電商零售額占社會(huì)總零售比重（%）

網(wǎng)絡(luò)零售交易規(guī)模（億元）

　　“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”突出倉儲(chǔ)戰(zhàn)略地位：

　　菜鳥網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃將首期投資 1000 億元，建設(shè)一個(gè)遍布全國(guó)的“開放式、社會(huì)化”物流基礎(chǔ)設(shè)施，支撐日均 300 億元網(wǎng)絡(luò)零售額。菜鳥網(wǎng)絡(luò)將全國(guó)倉儲(chǔ)布局劃分為華東、華南、華中、東北、華北、西南、西北等 8 個(gè)大區(qū)，并在各大區(qū)建立倉儲(chǔ)節(jié)點(diǎn)與城市中轉(zhuǎn)站。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)倉儲(chǔ)規(guī)劃

　　目前，菜鳥網(wǎng)絡(luò)已在全國(guó) 14 個(gè)城市拿地，總投入已超過 200 億，天津武清和浙江金華的倉儲(chǔ)已在使用，廣州和武漢的倉儲(chǔ)則會(huì)在 2015 年底啟用。菜鳥目前擁有倉庫面積為 107 萬平米，隨著菜鳥網(wǎng)絡(luò)在各地倉儲(chǔ)中心逐步落成投產(chǎn)，2017年預(yù)計(jì)倉儲(chǔ)面積將達(dá)到 210 萬平米，2019 年預(yù)計(jì) 570 萬平米，菜鳥或?qū)⒊狡章逅钩蔀橹袊?guó)大的電商倉庫提供商。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)將成為中國(guó)大的電商倉儲(chǔ)供應(yīng)商（萬平方米）